Las Viviendas de Uso Turístico (VUT) acaban de cumplir 10 años en Andalucía. Se regularon por primera vez por un decreto de la Junta del 2 de febrero de 2016 para ordenar una realidad emergente: la de los propietarios de casas particulares que cedían temporalmente su vivienda a turistas para sacarse un dinerito extra. Una década después, en la provincia de Jaén existen 940, que ofrecen 4399 plazas, a las que se añaden las 1191 Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural —lo mismo que las VUT, pero en el ámbito rural—, con 8120 plazas. Es decir, en total hay 2131 viviendas de este tipo con 12.519 plazas en la provincia. Muchas más que hoteles. Porque establecimientos hoteleros solo hay 246 con 10.943 plazas. Los empresarios turísticos consideran que la proliferación de este tipo de viviendas se ha salido de madre y representa una competencia desleal porque sus propietarios no pagan IVA ni autónomos. Los dueños de estas viviendas alegan que ellos solo complementan la oferta hotelera que, ante determinados eventos, conciertos o fiestas, resultan insuficientes para atender la demanda de turistas que necesita alojamiento, porque en Jaén, como todo el mundo sabe, no hay cama para tanta gente. ¿Estamos ante un nuevo modelo turístico? ¿Terminarán desapareciendo los hoteles, como las tiendas de discos, los videoclubs o las posadas o es un fenómeno pasajero?

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¿Competencia desleal?

No hay que confundir las VUT y los Apartamentos Turísticos. Las primeras son pisos y casas gestionados por particulares que se alquilan por días o semanas con fines turísticos en lo que fiscalmente se considera un arrendamiento. Muchas veces son personas que están hartas de alquilar su casa a estudiantes o que han tenido inquilinos convencionales que les han provocado daños en la vivienda, por lo que deciden optar por esta forma alternativa de alquiler, a priori más segura. En cambio, los Apartamentos Turísticos son una actividad empresarial, con muchas más exigencias en cuanto a requisitos que las que tienen las VUT, gestionados por autónomos que pagan el 10% de IVA. “Para nosotros las VUT llevan a cabo una competencia desleal. Exigimos que se equiparen en obligaciones con los Apartamentos Turísticos, porque estamos en desventaja. Es decir, que paguen IVA y sus propietarios se den de alta como autónomos”, reclama Luis Carlos Martínez, gerente de la Asociación de Empresas de Alojamientos, Campings, Servicios Turísticos y Culturales, Turismo Activo y Ocio de la provincia de Jaén (TurJaén). David Calles, portavoz del Club de Anfitriones de Airbnb de Jaén, que agrupa a un centenar de propietarios de VUT, argumenta, en cambio, que hay bastantes miembros de su club que son autónomos y que sus alquileres generan solo ingresos adicionales a sus propietarios, que en ningún caso sustituyen a un trabajo convencional. “En el ámbito rural hay un estudio que los sitúa entre los 4000 y 5000 euros anuales. Un pellizquito”, afirma Calles. Alberto Molinero, propietario de la VUT Casa del Aceite de Oliva Virgen Extra, situada junto al Arco de San Lorenzo, en la capital, ingresa unos 15.000 euros al año, “un poquito más” que lo que sacaría con un alquiler de larga duración.

¿Otra burbuja que explota?

“Esto se ha desbordado. Hay un poco de descontrol”. Así valora Luis Carlos Martínez la explosión de VUT registrada en los últimos años en la provincia. Su número ha crecido un 70% desde 2022, según la patronal del sector turístico jiennense. Sin embargo, su tendencia al alza parece que se está frenando desde 2025. ¿Otra burbuja que revienta? David Calles, propietario de una VUT en el jiennense barrio de la Alcantarilla que gestiona desde hace 14 años, considera que “se ha estabilizado porque ya hay una oferta suficiente y no tiene sentido que haya más oferta que demanda”. Martínez lo atribuye a otra causa: la aprobación de sucesivas normativas que están disuadiendo a los propietarios de embarcarse en estos alquileres. David Calles lo reconoce: “Estamos ante una evolución normativa que cada vez retuerce más la posibilidad de que se incorpore más gente a estos alojamientos. “Se pensaba —agrega el gerente de TurJaén— que este tipo de viviendas iban a ayudar a ofrecer alojamiento en poblaciones pequeñas donde los empresarios no se atrevían a invertir en un hotel, pero es que ya son muchísimas, contando solo las legales”. Calles discrepa: “No está masificado, ni tampoco en Jaén se está dando un problema de gentrificación como en otras provincias. Aquí la oferta está ajustada a la demanda y hay un perfil que viaja a hoteles y otro que busca nuestro tipo de estancias. Podemos comer todos, las empresas turísticas y nosotros”. Molinero, que arrancó con su VUT hace 5 años, recuerda que el primer año le fue fenomenal porque apenas había oferta. El segundo bajó porque hubo un boom de casas similares. Hoy no montaría una segunda vivienda como negocio.

No hay cama para tanta gente

Los propietarios de las VUT alegan que Jaén no tiene plazas hoteleras suficientes para cubrir la demanda existente en determinados momentos, cuando se celebran, por ejemplo, conciertos, competiciones deportivas o, simplemente, tres o cuatro bodas simultáneas en la capital. “Eso no lo voy a discutir porque es una realidad, pero también lo es que estos propietarios no tienen una conciencia empresarial turística. Les da igual mejorar la promoción, la comercialización, participar en Fitur...”, se queja Luis Carlos Martínez. La edil de Comercio y Promoción Económica, Isabel Cano, también está de acuerdo. En alguna ocasión ha reconocido que la ciudad “presenta una de las menores tasas de habitaciones de hotel de España”. Pedro Sánchez, propietario y chef del Restaurante Bagá, uno de los cuatro estrellas Michelín que concentra Jaén, se lamenta igualmente del “déficit de plazas hoteleras” que soporta Jaén y subraya que el apartamento turístico “debe ser un complemento a la oferta hotelera”, no sustituirla. “La ciudad necesita hoteles con atractivo turístico”, demanda el chef de Bagá, no apartamentos turísticos que atraen, como está pasando en Granada, “un turismo de muy baja calidad”. Para Alberto Molinero “el día que crezca la oferta de plazas hoteleras en Jaén, se reducirá el número de Viviendas y Apartamentos Turísticos”. De hecho, asegura que el propio sector de la VUT se está regulando. “Cuando alguien me pregunta hoy en día se transformaría una vivienda de alquiler de larga duración en vivienda turística, les digo que no porque ya no es tan rentable. Lo fue cuando yo empecé, pero luego vino un boom y ya hay mucha oferta para la misma demanda, porque en Jaén tampoco es que tengamos una gran demanda turística”, explica Molinero.

¿Cambio de modelo?

Frente a los que opinan que Jaén está redefiniendo su modelo turístico, tanto la patronal turística como los propietarios de viviendas están de acuerdo. No es así. “Todavía no nos planteamos cambiar de modelo, convertir los hoteles en apartamentos turísticos o VUT porque todavía hay un público que demanda los hoteles”, explica Martínez. “Cuando salieron los restaurantes chinos o las hamburgueserías, que eran mucho más baratos, se decía que se iban a cargar la gastronomía y mira en qué nivel estamos en gastronomía. Es decir, hay mercado para todos”, argumenta el gerente de Turjaén, que defiende a los clientes que quieren un establecimiento con recepcionista, donde le cambien las sábanas y le limpien la habitación a diario. “Eso —dice— no se va a acabar en la vida”. David Calles cree también que “no estamos ante un cambio de modelo. Simplemente se ha posibilitado la entrada de otros actores”. El gerente de TurJaén opina que “el mercado se regulará solo y, poco a poco, la oferta de VUT irá a menos”. Calles está de acuerdo: “El mercado se autoajusta porque cada vez tenemos una normativa más estricta que cuesta cumplir”. En opinión gerente de Turjaén, el crecimiento de este tipo de viviendas ha tocado techo y su número irá bajando “poquito a poco”. Algunas normativas recientemente aprobadas están contribuyendo, efectivamente, a ello. La primera, un decreto andaluz que prohibió que las VUT pudieran registrarse si los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíben expresamente. La segunda cortapisa fue una ley orgánica que exige ya la aprobación expresa previa de la comunidad de vecinos para instalar una VUT. Y la tercera fue un real decreto de 2024 que creó un registro único de arrendamientos y la obligación de obtener un número de registro para anunciar viviendas de este tipo en plataformas como Booking, Tripadvisor o Airbnb.

Viviendas ilegales

Y, ¿cuántas hay ilegales? Martínez resopla y responde negando con la cabeza: “Muchísimas, muchísimas, muchísimas... Imposible saberlo”. TurJaén ha denunciado a más de 300 en los últimos cinco años. La patronal turística hace un rastreo constante en plataformas para localizarlas y formular la correspondiente denuncia. “La Junta de Andalucía y el grupo Titán de la Policía —afirma— están haciendo una buena labor, pero son muy difíciles de controlar porque tienen muchísima facilidad para aparecer y desaparecer”. Las sanciones a este tipo de viviendas ilegales, que operan sin estar dadas de alta, se sitúan en torno a los 3000€. “Yo no quiero que se les impongan sanciones más fuertes que destrocen la economía de una persona o de una familia, pero sí que se les imponga sanciones y se les obligue a legalizarse, porque si no esto va a ir a más”, explica Martínez. ¿Tienen los empresarios alguna estimación del agujero económico que les provoca esta actividad ilegal? “Es imposible saberlo. Si dijera una cifra, mentiría”, reconoce el representante de la patronal turística.

Menos viviendas normales

David Calles subraya que detrás de las VUT hay sólo pequeños propietarios con uno o dos alojamientos “que dedican mucho esfuerzo para hacer las cosas bien”. Añade que es injusto que se les sitúe en el “ojo del huracán, como si fuéramos los responsables de la ausencia de vivienda” de alquiler convencional, contribuyendo así a disparar los precios, “porque el parque de vivienda de uso turístico a lo mejor no llega ni al 0,5% de las que existen en total”. En cualquier caso, si los propietarios de las VUT se inclinan por los alquileres turísticos es porque, muchas veces, han tenido una experiencia negativa con algún inquilino. Es el caso de Molinero, que tuvo uno que le destrozó la casa que ahora dedica a alojamiento turístico. “Nos dejó a deber 4000 euros a los que hay que sumar el dinero que tuvimos que invertir para recuperar la casa y volver a ponerla en funcionamiento. Gracias a los ingresos que tuvimos con la VUT el primer año, conseguimos amortizar todos esos gastos”, explica, aunque ahora dice que la cosa ha cambiado y que una VUT solo es rentable si el propietario se ocupa de todo y no delega nada: desde la entrega de las llaves a los inquilinos, a la limpieza, el lavado de sábanas y toallas y a su promoción en plataformas.

Claves de una burbuja que se deshincha

1º Menos hoteles que viviendas

En Jaén hay ahora mismo más viviendas de uso turístico en ciudades y en el medio rural —2.131— que hoteles —246—. Las primeras ofrecen en total 12.519 plazas. Los segundos, 10.943.

2º Competencia deslea

La patronal turística se queja de que las Viviendas de Uso Turístico hacen competencia desleal a los Apartamentos Turísticos por que los propietarios de las VUT son particulares que no son autónomos ni pagan IVA, como hacen los dueños de los apartamentos.

3º Un fenómeno descontrolado

Los empresarios turísticos se quejan de que el fenómeno de las VUT se ha descontrolado en los últimos años. Su número ha aumentado un 70% desde 2022, aunque su crecimiento ha empezado a frenarse desde 2025

4º Las viviendas amplían la oferta

Los propietarios de las VUT alegan que Jaén no tiene plazas hoteleras suficientes para cubrir la demanda existente en algunos momentos y que ellos aportan camas a un oferta claramente insuficiente

5º No hay cambio de modelo

Frente a los que opinan que Jaén está redefiniendo su modelo turístico, con el avance de las VUT y el estancamiento de las plazas hoteleras, tanto la patronal turística como los propietarios de las viviendas turísticas están de acuerdo: no es así.

6º El mercado se regulará solo

TurJaén y los propietarios de las VUT creen que “el mercado se regulará sólo”. Todo parece indicar que, tras el boom, el crecimiento de este tipo de viviendas ha tocado techo y su número irá bajando “poquito a poco

7º “Muchísimas” viviendas ilegales

LLa patronal turística se queda de que, además de las VUT legales que operan en la provincia, tienen que lidiar con las que funcionan de manera ilegal. TurJaén ha denunciado más de 300 en los últimos 5 años.

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