Derecho a la vivienda (II)
En mi anterior colaboración en Diario JAÉN, la del pasado 15 de mayo, hacía un amplio preámbulo sobre el significado, alcance, objetivos y potenciales peligros de la nueva ley por el derecho a la vivienda. Los temas que nos preocupan son, entre otros, los altos precios del alquiler en las zonas tensionadas, la posibilidad de que nuestra vivienda sea “okupada”, las consecuencias que sobre la disponibilidad de pisos en alquiler puedan ocasionar las limitaciones en el precio de los arrendamientos, el acceso a la propiedad a precios asequibles, etcétera. Pues bien, vamos a tratar de clarificar algunos de los aspectos más importantes de la nueva ley.
Empecemos por las limitaciones a los precios de los alquileres. La ley establece que el incremento de los mismos se limitará al 2% este año y al 3 el próximo, estando previsto que en 2025 entre en vigor un nuevo índice, aunque sólo afectará a las denominadas zonas tensionadas. Pienso que los límites al libre mercado pueden traer como consecuencia que se retraiga la oferta (que haya menos viviendas en alquiler), aunque pueden estar sobradamente justificados cuando se trata de zonas en las que los precios han crecido desorbitadamente, como son las áreas tensionadas.
La Ley de Vivienda sienta las bases para definir lo que son zonas tensionadas, dejando a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos su fijación definitiva. La norma sí que establece, como punto de partida, que tendrán tal consideración las áreas en que la carga media de la hipoteca o del alquiler supere el 30% de la renta de los hogares, así como las zonas en que el precio de la vivienda haya subido 3 puntos por encima de la inflación en los últimos 5 años. Sirva de ejemplo que, según la web Idealista, el alquiler medio se sitúa en Jaén en 7,2 euros mensuales el metro cuadrado, subiendo hasta 10,8 en Cádiz; 12,4 en Málaga; 15,9 en San Sebastián; 16,4 en Madrid y 18,6 en Barcelona. Sí, está más que justificado que se limite el alquiler en determinadas ciudades y en sus centros históricos, aunque no debe ser extendido indiscriminadamente a todo el territorio nacional.
Las bonificaciones fiscales son otro aspecto destacable de la ley. Mientras que hasta ahora se preveía la reducción del 60% de los rendimientos netos de los contratos de alquiler (cuando el arrendamiento es para todo el año), con la ley la bonificación puede llegar al 90% si se rebaja el alquiler, al menos un 5% con respecto al contrato anterior, en zonas tensionadas. Con carácter general, se bonificará al arrendador el 70% de la renta si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años. Todo lo que suponga incentivar que haya más viviendas en alquiler, bienvenida sea la correspondiente medida.
La norma también contempla cambios en los procedimientos de desahucio y de lanzamiento de los okupas, en los casos en que se trate de hogares vulnerables; en concreto, se incrementan los plazos de los mismos de uno a dos meses cuando el propietario es persona física, y de tres a cuatro cuando es persona jurídica; además, si es gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros), deberá acreditar un procedimiento de conciliación. Creo que el Estado tiene la obligación de proteger a los hogares vulnerables, pero nunca a costa de los propietarios que han arrendado sus inmuebles. La justicia debe ser ágil y los procedimientos expeditivos, ya que en caso contrario se produce desamparo en el que a ella acude y, por consiguiente, no se hace “justicia”.
Concluimos, el derecho a la vivienda es constitucional, pero en España hay infinidad de familias con dificultades de acceso a las mismas, los precios son inasequibles en ciertas ciudades, existen millares de pisos vacíos y no está bien resuelto el problema de los desahucios ni el de los okupas; en suma, hay un problema de vivienda en el país que el Estado debe de afrontar con políticas públicas (control de precios en ciertas zonas, incremento del parque de viviendas sociales e impulso de la agilidad de la justicia). Veremos si esta ley es la solución.