Límites a los alquileres
Durante las últimas semanas estamos asistiendo a un importante debate a propósito del establecimiento de posibles controles al precio de los alquileres en España. Una parte del gobierno (UP) se muestra partidaria de tal control, para evitar subidas abusivas en todo el país, particularmente en las zonas más tensionadas; la otra parte (PSOE) se muestra más proclive a la aprobación de incentivos fiscales, que propicien la moderación en las subidas, antes que intervenir el mercado de las viviendas en alquiler. Veamos qué es lo que se contempla en el acuerdo de la coalición de gobierno, cuál es la situación en los principales países de nuestro entorno, qué ventajas e inconvenientes podría tener el establecimiento de tales controles y, finalmente, cuál es nuestra posición al respecto.
En el punto 2.9.3. del documento “Un nuevo acuerdo para España”, suscrito por ambas fuerzas políticas en diciembre de 2019 y que constituye el acuerdo de base del gobierno de coalición, se dice: “Se impulsarán las medidas necesarias para poner techo a las medidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado”. Especificándose que tal situación se dará “...cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable...”. Del acuerdo se puede deducir que, en su amplia redacción, cabe tanto la imposición de controles y prohibiciones como el incentivo fiscal a no superar ciertos límites de incrementos de los alquileres. Asimismo, “el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable” se puede garantizar poniendo límites a los precios de los arrendamientos o, quizás mucho mejor, impulsando el alquiler social de viviendas de promoción pública.
¿Cómo está el panorama en Europa? De entrada se ha de señalar que en los países más desarrollados es mayor el porcentaje de población que vive en régimen de alquiler. Así, en Alemania el 48,9 por 100 de la población vivía en viviendas arrendadas en 2019, seguida de Austria (44,8), Dinamarca (39,2), Suecia (36,4) o Francia (35,9). En el otro extremo encontramos a Rumanía (4,2 por 100), Hungría (8,3) o Eslovaquia (9,1 por 100). España se encuentra en una posición intermedia, ya que es el 23,8 por 100 de su población la que vive en inmuebles arrendados. En la Unión Europea existen ya países que regulan y controlan las subidas abusivas de los alquileres: Alemania fue uno de los pioneros en permitir a los municipios establecer límites a los precios. En Francia se puso en marcha en 2019 una regulación para limitar las subidas del alquiler a un 20 por 100 de un precio medio según zonas. En Dinamarca el arrendador no podrá modificar el alquiler hasta pasados 5 años. En Portugal se han establecido incentivos fiscales para fomentar los contratos de arrendamiento de larga duración. En Italia, por último, los ayuntamientos establecen precios máximos y mínimos. En suma, son variados los ejemplos y la casuística, pero sí que existe un denominador común, el escaso éxito de tales medidas.
En España existe una aspiración social muy arraigada entre la población a contar con su propia vivienda. A partir de ahí, el que no pueda acceder a la condición de propietario, sí que tiene derecho a una vivienda alquilada a precio asequible. En cualquier mercado son la oferta y la demanda las que determinan el precio, de tal manera que si el mismo se altera artificialmente (regulación), la oferta puede contraerse hasta ser incapaz de abastecer la demanda. A la vista de cuanto antecede, la solución al tema de los alquileres debe pasar, en primer lugar, por la promoción pública de viviendas destinadas al alquiler social, ya que España se sitúa en este campo a la cola de Europa; en segundo lugar, por el establecimiento de incentivos fiscales para propiciar que los arrendamientos se hagan para mayores plazos de tiempo, limitando las subidas del alquiler a la evolución de la inflación. En suma, se trataría de reforzar la oferta y no impulsar su retraimiento por la manipulación de los precios.