Regularización de viviendas, una historia con final abierto

En Andalucía se calcula que existen 250.000 viviendas en estado irregular. No obstante, este dato es sólo una proyección, la administración andaluza no sabe el número exacto.

La publicación de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía supuso un hito significativo en el tratamiento del suelo no urbanizable que, perdido definitivamente el carácter residual establecido en legislaciones anteriores, adquiere en la legislación autonómica un contenido propio y sustantivo, siendo objeto de ordenación y regulación desde la propia Ley y a través del planeamiento urbanístico, con el objetivo de promover el uso racional y sostenible de los recursos naturales y proteger el medio ambiente y el paisaje.

Sin embargo, lo cierto es que esta ley ha sufrido hasta el día de hoy 12 reformas y continúa en revisión, no parece dar respuesta a los verdaderos problemas de la sociedad.

En Jaén, la realidad es que continuamos en una situación igual o peor que hace 15 años ante la imposibilidad de comenzar, o en los mejores de los casos continuar, con la regularización o legalización de las viviendas existentes.

Almería, es en la única provincia de Andalucía en la que el 78% de las viviendas se encuentran regularizadas, ¿por qué ha existido esta agilidad y eficacia?

En Jaén capital, la estimación de viviendas en situación irregular es de aproximadamente unas 5000 y su situación actual depende de la naturaleza urbanística del suelo en el que se encuentran:

—Si se encuentran en Suelo que pasa a ser Suelo Urbano No Consolidado:

Como son las urbanizaciones de viviendas La Manseguilla, Cerro Molina, Bermejales, Tentesón 1 y Bellavista- Tentesón 2.

Y los Polígonos industriales como el de las canteras.

Este suelo se encuentra aún en suspensión, tras aprobarse el PGOU de Jaén en 2104. Para su legalización necesitan del levantamiento de la suspensión que depende de varias administraciones y entonces comenzar un proceso de reparcelación y urbanización para después legalizar sus viviendas.

¿Cuánto puede durar este proceso? Se preguntan los propietarios de viviendas de estas urbanizaciones con las infraestructuras generales básicas ejecutadas (luz, agua y saneamiento). La media de años conocida está en torno a los 12.

¿Qué está ocurriendo mientras tanto? Se está produciendo el abandono de muchas de estas zonas por la inseguridad jurídica que se está creando, lo que conlleva a que se degraden y haya delincuencia.

—Y si se encuentran en Suelo no urbanizable:

Edificaciones aisladas, asentamientos urbanísticos y otras situaciones, como, edificaciones ubicadas en zonas inundables o hábitat rural diseminado.

El Excelentísimo Ayuntamiento de Jaén publicó en 2014 una Ordenanza para poder tramitar la regularización de estas viviendas. Unos 2000 propietarios presentaron en la Gerencia de urbanismo su petición de regularización de sus viviendas, muchos de ellos con el pago de tasas correspondientes.

Hasta el día de hoy no se ha resuelto ningún expediente. ¿Qué es lo que ocurre? Se preguntan los propietarios que confiaron en que su situación pudiera resolverse en poco tiempo. El problema fundamental reside en que todas las propiedades no se pueden regularizar/legalizar de la misma manera. Cada una tiene unas características singulares que la hacen única lo que no solo no agiliza el proceso, sino que en muchos casos está paralizado a la espera de nuevas modificaciones de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

La complejidad del proceso se incrementa si añadimos que son varias las administraciones que intervienen en el proceso además del Excelentísimo Ayuntamiento: Consejería de Medio Ambiente, Fomento y Vivienda, Dirección General de Infraestructuras y la de Cultura. Se suma a la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir que debe aprobar los sistemas de potabilización y depuración de las aguas de las viviendas, lo que incrementa la inseguridad sobre las fórmulas que se emplearán para llegar a un buen final del proceso, además de alargar los plazos. Esta misma entidad publicó en el año 2015 los mapas de peligrosidad por inundación de los ríos en la capital y zonas cercanas, indicando como zonas de Dominio Público Hidráulico Probable, ciertas extensiones en las que se encuentran un buen grupo de viviendas junto al cauce del río Guadalbullón, lo que suma aún más si cabe, mayor inquietud con respecto al futuro de estas edificaciones.

Desde el Colegio Oficial de Arquitectos instamos a las Administraciones a que trabajen por el bien de la Sociedad y no olviden que detrás de cada expediente hay una familia que espera solucionar su situación ya que tanto la Ley de Ordenación Urbanística como el PGOU y la Ordenanza publicada a este efecto, reconocen la existencia de sus viviendas.

Un problema real, un problema social en el que los Arquitectos nos encontramos entre los propietarios a quienes realizamos nuestro trabajo según las indicaciones de las administraciones y éstas.