Euribor e hipotecas
Me voy a comprar un piso y tengo necesidad de financiarlo mediante un préstamo hipotecario, ante lo que me surge la siguiente pregunta: ¿Qué me interesa más, tomar uno a tipo de interés fijo o a tipo variable referenciado al euribor? También me surgen dudas si tengo una hipoteca a tipo variable y me planteo, ante la actual escalada de los intereses, pasarla a tipo fijo. Intentaré arrojar alguna luz sobre el tema, aunque ya les anuncio la conclusión final, que no es otra que la gran incertidumbre que preside el panorama económico en la actualidad hará muy difícil e insegura la elección, haciendo prácticamente imposible adoptar una decisión óptima para toda la vida del préstamo. Por consiguiente, deberemos conformarnos con la opción más favorable en el corto plazo, para lo que deberemos ver las alternativas que ofrece el mercado, tanto nuestro banco actual como la competencia, y negociar la que consideremos que más se acerca a nuestro particular interés. Ya tendremos tiempo en el futuro de renegociarlo si las condiciones se alteran sustancialmente.
El tipo oficial del euro, que es fijado por el Banco Central Europeo (BCE), mantiene desde el pasado mes de julio una clara tendencia al alza. En efecto, el 10 de marzo de 2016 quedó fijado en el 0 por 100 y así se ha mantenido hasta el 21 de julio de 2022 en que sufrió una primera subida (0,5 por 100), seguida de un incremento adicional del 0,75 el 8 de septiembre y otro 0,75 el 27 de octubre. ¿Qué cabe esperar? Pues que siga subiendo mientras se mantengan las actuales tensiones inflacionistas (el IPC de la Zona Euro se incrementó un 9,9 por 100 en septiembre), ya que el BCE está obligado a propiciar que la inflación se mantenga por debajo del 2 por 100. En suma, el tipo de interés del euro se sitúa hoy en el 2 por 100, pero el del dólar ya ha escalado hasta el 3 por 100 (desde el 22 de septiembre). Incluso, el propio Banco de España ya prevé escenarios de un entorno del 2,5 para 2023. Por lo tanto, negociemos nuestra hipoteca partiendo de la base de que el tipo de interés va a seguir creciendo.
Ahora bien, no nos hagamos ilusiones por los tipos mencionados, ya que las hipotecas se conceden, no con el tipo oficial del euro sino con el del euribor, que es el índice de referencia que indica el interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado. Entonces, ¿A cuánto está el euribor? La pasada semana comenzó con este tipo a doce meses situado en el 2,778 por 100 y subiendo. ¿Hasta cuánto llegará en 2023? No tenemos una bola de cristal para adivinar el futuro, pero todos los analistas sitúan al euribor en un nivel no inferior al 3 por 100. Tras estas premisas ya estamos en condiciones de acudir al banco y solicitar nuestra hipoteca.
La primera incógnita que debemos resolver, calculadora en mano, es el importe de la comisión de apertura, que se sitúa en el entorno del 1 por 100 del valor del préstamo. La segunda cuestión que nos planteará el bancario será sobre los productos que son bonificables (nómina, tarjeta de crédito, seguros de vida, de hogar y de daños, etcétera), ya que de ello dependerá el que nos hagan o no alguna reducción sobre el tipo de interés de nuestro préstamo. Todo ello, claro está, siempre que al banco le ofrezcamos suficientes garantías de solvencia. En el caso de una hipoteca a 20 años (cuanto mayor sea el plazo más cara será), podrían ofrecernos: a) Tipo fijo del 4 por 100, aunque podría bonificarse un 1 por 100 si tomamos los productos mencionados; b) Tipo variable al euribor+3 por 100, aunque susceptible de reducir el diferencial al 2 por 100. En definitiva, pagaríamos un 3 por 100 a tipo fijo y algo más del 4,5 a variable (siempre se podrán encontrar condiciones más favorables).
Si tuviera que decidir hoy optaría por el tipo fijo. Si pasado el tiempo veo que me he equivocado, siempre me queda la novación del préstamo con mi banco o la subrogación con otra entidad (ver gastos). Corolario: “La banca nunca pierde y si lo hace, al final lo pagamos entre todos”. Lo mejor es que no pierda y que nosotros obtengamos las mejores condiciones.